隨著中國城鎮(zhèn)化進入以“存量提質(zhì)”為核心的下半場，城市更新已從地方探索上升為國家戰(zhàn)略，成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展、回應(yīng)人民對美好生活向往的關(guān)鍵抓手。近期，《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》等一系列頂層文件的出臺，標志著城市更新進入了“政策系統(tǒng)引導(dǎo)、模式深度創(chuàng)新、金融協(xié)同破局”的新階段。本文將以安徽省無為市城北及城西片區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)湖濱片區(qū)兩個標志性項目為鏡鑒，剖析城市更新如何從宏觀政策走向具體項目，探索一條社會效益與經(jīng)濟效益共贏的可持續(xù)發(fā)展之路。
一、 政策深化：劃定底線、明確方向，從“拆改留”到“留改拆”
國家政策體系為城市更新設(shè)定了清晰的價值觀與操作邊界。其核心轉(zhuǎn)變在于：
1、底線思維，防止大拆大建：住建部文件明確劃出拆除比例、拆建比、就地安置率等硬性紅線，旨在遏制過度房地產(chǎn)化開發(fā)，推動更新方式向溫和、漸進式轉(zhuǎn)變。
2、目標導(dǎo)向，強調(diào)綜合效益：政策鼓勵更新行動超越物理改造，致力于補齊設(shè)施短板、提升公共服務(wù)、保護歷史文脈、促進產(chǎn)業(yè)升級，追求經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
3、機制創(chuàng)新，鼓勵市場參與：中央多次強調(diào)要完善市場化運作機制，激發(fā)社會資本活力。財政部的示范工作與兩辦意見，均在引導(dǎo)建立多元化、可持續(xù)的投融資模式。
4、項目實踐中的政策呼應(yīng)：無為項目（拆除比11.87%）與花山項目（拆除比7.11%）均將拆除面積嚴格控制在20%紅線以內(nèi)，并保證超50%的就近安置率。這不僅是合規(guī)性的體現(xiàn)，更向市場傳遞了項目堅持“以人為本、有機更新”的穩(wěn)定預(yù)期，為后續(xù)融資奠定了信任基石。
二、 模式創(chuàng)新：市場化運作與可持續(xù)融資的實踐樣板
破解資金難題是城市更新落地的關(guān)鍵。兩個項目通過構(gòu)建清晰的商業(yè)模式，成功跨越了融資鴻溝。
1. 建設(shè)內(nèi)容與模式概述：
無為市城北城西片區(qū)項目：定位為構(gòu)建“綠色、韌性、智慧新城區(qū)”。建設(shè)內(nèi)容涵蓋老舊小區(qū)綜合整治、低效用地再開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施升級、公共服務(wù)設(shè)施（社區(qū)中心、養(yǎng)老、幼兒園）補建、智慧城市系統(tǒng)植入以及生態(tài)修復(fù)工程。項目采用“一二級聯(lián)動”模式，由國有平臺公司作為市場化實施主體，進行一體化投建運。
花山區(qū)湖濱片區(qū)項目：以“創(chuàng)客+文創(chuàng)園”為產(chǎn)業(yè)引擎，打造城市功能品質(zhì)活力示范區(qū)。重點建設(shè)內(nèi)容包括老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌街區(qū)活化、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)空間打造、潮玩文體中心、智慧社區(qū)及配套商業(yè)、人才公寓等，旨在實現(xiàn)“空間、產(chǎn)業(yè)、人口”三重更新。
2. 財務(wù)分析與融資破局：
多元收益現(xiàn)金流設(shè)計：兩個項目均摒棄單一的土地財政依賴，構(gòu)建了“銷售+租賃+運營”的混合收入模型。無為項目收入來自住宅銷售、商業(yè)租賃、停車、廣告及充電服務(wù)等；花山項目則規(guī)劃了住宅銷售、商業(yè)辦公出租、人才公寓與康養(yǎng)租金、停車及物業(yè)管理費等。這種長短結(jié)合的收入結(jié)構(gòu)，保障了項目全生命周期的現(xiàn)金流穩(wěn)定。
可融資性關(guān)鍵要素：首先，項目自身具備清晰的市場化還款來源，而非單純依賴財政承諾。其次，實施主體（如無為的濡城建設(shè)、花山的山湖城新公司）作為地方國企，具備專業(yè)資質(zhì)與信用背書。最后，詳實的可行性研究報告與全周期風(fēng)控方案，系統(tǒng)展示了項目的可行性與抗風(fēng)險能力。
融資成果：在此模式下，總投資46.98億元的無為項目成功獲批銀行貸款33億元；總投資27.2億元的花山項目獲得銀行融資20億元。這證明了金融機構(gòu)對規(guī)劃清晰、模式可行、風(fēng)險可控的城市更新項目的認可。
三、 價值升維：從“空間改造”到“系統(tǒng)煥新”的城市進化
成功的城市更新，本質(zhì)是一場多維度的價值創(chuàng)造運動。
1、經(jīng)濟價值：激活沉睡資產(chǎn)，培育新動能。通過盤活低效用地、導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)（如花山的文創(chuàng)、無為的智慧服務(wù)），更新項目為城市培育了新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)了從“土地資本化”到“產(chǎn)業(yè)資本化”的躍升。
2、社會價值：補齊民生短板，促進社會融合。老舊小區(qū)改造、公共服務(wù)設(shè)施增設(shè)、公共空間營造直接提升了居民的獲得感與幸福感。公眾參與機制的建立（如花山項目），更推動了基層治理模式的現(xiàn)代化。
3、文化與環(huán)境價值：傳承文脈，踐行綠色。在更新中注重歷史風(fēng)貌保護（花山），并廣泛采用綠色建筑、海綿城市等理念（無為），提升了城市的文化辨識度與生態(tài)韌性。
四、未來展望：邁向?qū)I(yè)化、金融化、人本化的城市更新2.0時代
基于現(xiàn)有實踐，未來城市更新的深化路徑日益清晰：
1、運營能力成為核心競爭力：城市更新將從“開發(fā)建設(shè)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“長期運營主導(dǎo)”。培育或引入專業(yè)的城市運營商，具備資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)招商、社區(qū)服務(wù)等綜合能力，將是項目成敗的關(guān)鍵。
2、融資工具更趨多元化與長期化：除銀行貸款外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、專項債券、政策性金融、綠色金融等工具將被更廣泛地應(yīng)用，以匹配更新項目周期長、收益穩(wěn)的特點。
3、“人本導(dǎo)向”與“精細治理”深度融合：更新將更加關(guān)注社群需求、居民意愿與文化認同，通過“微更新”“針灸式改造”等精細手段，實現(xiàn)包容性發(fā)展，讓更新成果真正惠及于民。
4、數(shù)字化賦能全生命周期管理：BIM、CIM等數(shù)字技術(shù)將貫穿規(guī)劃、建設(shè)、運營全過程，提升決策科學(xué)性、工程精細度和管理效率，智慧城市理念將從“亮點”變?yōu)椤皹伺洹薄?/span>
五、結(jié)語
無為與花山的實踐表明，中國城市更新已探索出一條兼具政策智慧與市場邏輯的可行路徑。它不再是簡單的舊城改造，而是一場關(guān)于城市功能再造、活力復(fù)興與治理升級的深刻變革。展望未來，唯有堅持長期主義的眼光、專業(yè)主義的操守和以人為本的初心，推動政策、市場與社會力量形成合力，才能讓我們的城市在更新中不斷進化，最終實現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)筑真正宜居、韌性、智慧的幸福家園。城市更新的故事，關(guān)乎建筑的命運，更關(guān)乎城市的未來與人民的福祉，其篇章正在每一位實踐者的腳下續(xù)寫。
版權(quán)所有 Copyright ? 2011 階梯項目咨詢有限公司皖I(lǐng)CP備2020017076號-1
合肥市濱湖新區(qū)要素大市場B區(qū)五層
皖公網(wǎng)安備34170202000254號
